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深圳小产权建筑能否“转正”尚有不少难题
发表于:2018-08-14 阅读:

  近日,深圳市规划和国土资源委员会会同法制办共同起草了《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》,将公共配套类、生产经营性和商业办公类历史违建作为优先处理类别,小产权性质的厂房、仓库与商铺、写字楼有望通过补缴地价的方式“转正”。

  作为全国范围内第一个以正式文件的形式处理小产权房的案例,深圳此次出台的文件再次引发了舆论关于小产权房“转正”问题的讨论。有业内人士认为,如果深圳能够顺利解决小产权房问题,那么可以为全国其他城市提供成功经验。此外,也有人猜测,地方政府在产业类和公共配套类两类历史违建上的“放开”,是否预示着体量巨大的小产权住宅同样将迎来“转正”的契机?

  有业内人士猜测,地方政府在产业类和公共配套类两类历史违建上的“放开”,是否预示着体量巨大的小产权住宅同样将迎来转正的契机?

  购房者的担忧

  一方面可能遭遇原房东的反悔,拿不到房;另一方面则可能被依法拆除,而不会得到赔偿。

  石家庄的王先生最近非常焦虑,经常到村干部家里询问房产证什么时候能下来,“去年年底就说快要下来了,到现在八个多月过去,还是没见到房产证的影子,得到的回复总是‘快了’‘再等等’。”王先生告诉中国商报记者。

  王先生之所以这么着急,是因为房本问题关系到6岁的女儿明年能否顺利入学。“房产证下不来,我跟原房主就没法办理过户手续,孩子的户口也就迁不进来。现在入学要求人户一致,明年六月份之前办不好这些手续,孩子上学都成问题。”此时王先生有点后悔了,当初不该贸然去买“小产权房”。

  2014年年初,王先生以低于商品房均价2000多元的价格购买了一套农村集体土地拆迁的回迁房。据王先生介绍,该房产位于石家庄市长安区,他买入的时候已经交房一年多,而原房主手里只有一张拆迁协议。在房产中介的担保下,双方签订了房屋买卖合同:王先生先行交付80%购房款,尾款在过户后结清,而原房主保证不违约不反悔。

  “买的时候也知道这样的小产权房不受法律保护,但由于我们资金有限又是刚需,而且被告知这个小区有特殊性,开发商已经缴纳了一笔土地出让金给当地政府,把回迁房转成了商品房,每户可以拿到正规的房产证,可以上市交易。”王先生说。

  以相对较低的价格享受与商品房同样的产权待遇,王先生迅速出手拿下了这套“性价比很高”的房子。而且据其介绍,在整栋楼128户中,有六七十户是像他一样的外来买家。王先生告诉记者,去年年底,开发商声称可以办房产证了,要求先缴纳过户费,原房主则一直推脱不肯签字,以房价涨了为由拒绝履行当初协议中规定的“卖家承担三分之一过户费”的条款。为了尽快拿到房产证,王先生选择了妥协,自己承担了过户费,但没想到的是,大半年过去了,房产证却迟迟办不下来。

  “不知道卡在了哪个环节上,小产权房转为商品房真的像当初说的那么简单吗?”现在的局面让王先生非常担忧。

  “严格来讲,小产权房可分为两类,一类是在集体建设用地上开发建设的符合相应规划和用地手续的正规房产,比如农民在宅基地上建造的农房;另一类也是在集体土地上建造的,但是没有经过审批,甚至还存在违规用地的情形。”北京京润律师事务所主任律师张志同向中国商报记者解释,按照土地管理法的规定,即使通过了相关部门的审批,小产权房也不能对外进行交易,只能在本村集体经济成员之间流转。

  但在实践过程中,像王先生一样购买了二手小产权房的人不在少数。张志同表示,一方面是由于利益驱动,由于开发时未缴纳土地出让金,小产权房比商品房便宜很多;另一方面,购房者存在法不责众的心态,“即便不合法,但购买者那么多,管理部门又怎么来执法呢?”

  不过,由于不受法律保护,小产权房交易存在的隐患也显而易见。据张志同介绍,随着城市开发的深入,房价在持续上涨,不少原房主通过诉讼,要求法院判决购房协议无效。此外,某些小产权房本身就属于违规建筑,按照相关规定,对于违法建筑可以通过行政手段查处拆除。也就是说,小产权房的购买者一方面可能遭遇原房东的反悔,拿不到房;另一方面则可能被依法拆除,而不会得到赔偿。

  小产权“转正”探路

  有业内人士分析,此次征求意见未将小产权住宅纳入其中,可能是试点过程中对小产权住宅的处理遇到了障碍,暂时搁置是本着“先易后难”的原则。

  近年来,小产权房“转正”的声音一直都存在,不少小产权房主希望能够通过补缴地价的方式将其转化为商品房,也有专家呼吁通过放开小产权房等方式来调整高涨的房价。不过,关于小产权房能否“转正”的政策始终不太明朗。而此次深圳针对两类历史违建出台的处理文件,被认为是对小产权“转正”的探路之举。

  据悉,上述征求意见稿主要包括两项内容:产业类历史违建可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可直接申请为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质;生产经营性历史违建补缴50%市场评估地价、商办类历史违建补缴全额评估地价后可确认商品性质。

  为何先从处理产业类与公共配套类历史违建着手?既然这两种历史违建能通过补缴地价转正,那住宅类历史违建,也就是人们惯称的小产权房能迎来“转正”机会吗?

  对于上述问题,中国商报记者从深圳市法制办获悉,相较于住宅类历史违建,产业类和公共配套类历史违建主体比较集中,处理意愿普遍较强,预计可以达到理想的处理效果。同时,两类历史违建的处理又与城中村城市建设和经济发展息息相关,可以拓展产业发展空间、支持实体经济发展,并进一步完善城中村基础设施和公共服务设施,补齐民生短板。

  但先行处理产业类和公共配套类两类历史违建,并不等于永久排除住宅类以及其他类型历史违建的处理。深圳市法制办表示,政府须对住宅类以及其他类型的历史违建实施安全监管,消除安全隐患,待时机成熟时,再出台相关规定。有业内人士认为,此次征求意见未将小产权住宅纳入其中,可能是试点过程中对小产权住宅的处理遇到了障碍,暂时搁置是本着“先易后难”的原则。

  中国商报记者了解到,早在2009年6月,深圳就公布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,正式提出了对小产权房“转正”补缴地价的规则。但实施效果却有限,小产权持有人主动进行违法建筑申报登记的数量不足1/10。

 

  2014年4月,深圳从全市推进改为试点实施,选择12个社区和1个街道开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。根据试点实施办法,原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分,可在有限确权后,补缴地价申请转为商品性质,进入市场流通。

  相关部门的谨慎态度,体现出了小产权住宅问题存在的处理难度。

  “小产权房的体量很大,转正首先需要解决的一个问题就是将土地从集体转为国有,这需要履行相应的征地审批手续。一直以来,我国对农用地、集体土地的管控是非常严格的,因此能否满足当年占地指标、依法通过审批是‘转正’的前提条件。其次,还需要集体经济组织或者相关单位向国家补缴相关费用,包括土地出让金以及一系列税款。此外,小产权房一旦放开,势必会对监管提出更高的要求,如果管控不好,政策或规定被滥用,造成的后果将会非常严重。”张志同表示。




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